Menu

Kwaliteitsbewaking

Woningen moeten voldoen aan een aantal kwaliteitsnormen. Anders mogen ze niet verhuurd worden. Een woning die niet aan deze normen voldoet , kan ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden. De kwaliteit van de woning wordt aan de hand van een technisch verslag met een strafpuntensysteem beoordeeld.


Kwaliteitsnormen

Een woning moet voldoen aan minimale normen op het vlak van veiligheid, kwaliteit en omvang. 

De minimale eisen waaraan een woning moet voldoen, worden opgesomd in de Vlaamse Wooncode en de federale huurwet. Het gaat onder andere om voorwaarden omtrent de toegankelijkheid van de woning, natuurlijke verlichting en verluchting, stabiliteit, brandveiligheid, gevaar inzake CO-intoxicatie, oppervlakte van de woongedeelten, ….

Sommige woningen voldoen niet aan deze eisen. 

Naargelang de aard van de gebreken spreken we van verwaarlozing, ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van een woning.

Bij verwaarlozing gaat men kijken naar de buitenkant van de woning. Er is sprake van verwaarlozing indien het dak, de dakgoten, de kroonlijst, de schoorsteen, het schrijnwerk en/of de buitenmuren ernstige tekenen van verval vertonen.

Bij ongeschiktheid kijkt men of de woning voldoet aan de elementaire eisen inzake comfort, veiligheid, bouwfysica, stabiliteit en bewoonbaarheid die door de Vlaamse Wooncode worden vereist.

Voldoet een woning niet aan deze kwaliteitseisen én houdt verdere bewoning een gevaar in voor de gezondheid of de veiligheid van de bewoner, dan is een gebouw onbewoonbaar.

Bij 'overbewoning' gaat men rekening houden met het aantal bewoners van het pand. Indien er teveel bewoners zijn volgens de grootte van de woning, dan kan het pand overbewoond verklaard worden.

Procedure

Om de kwaliteit van woningen te garanderen, werd aan het gemeentebestuur de bevoegdheid gegeven woningonderzoeken uit te voeren. Een woningonderzoek is een volledig onderzoek van de woning, waarbij nagegaan wordt of de huurwoning aan de eisen van de Vlaamse Wooncode voldoet. Een dergelijk onderzoek wordt uitgevoerd op eigen initiatief van het gemeentebestuur, na klacht van de huurder of op verzoek van een derde (bv. de politie).

Klacht van de huurder

Indien de huurder een klacht heeft over de kwaliteit van z'n huurwoning, dan raadt de woonwinkel de huurder aan om contact op te nemen met de verhuurder. De verhuurder weet immers niet altijd dat de huurwoning een bepaald gebrek vertoont. Bovendien is een verhuurder wettelijk verplicht de eigenaar van alle vastgestelde gebreken op de hoogte te brengen. De huurder brengt dus best de verhuurder schriftelijk en aangetekend op de hoogte van de vastgestelde gebreken en geeft hem een bepaalde periode tijd om de nodige herstellingen uit te voeren.

Vooraleer het gemeentebestuur een gemeentelijk vooronderzoek instelt, wordt het voorleggen van een aangetekende melding van het gebrek aan de verhuurder gevraagd. Enkel in hoogdringende gevallen wordt hiervan afgeweken.

Onderzoek

Indien je een onderzoek wil aanvragen kan je terecht bij de Technische dienst via mail: technischedienst@hemiksem.be of per telefoon: 03 288 26 76.

Indien de verhuurder geen of onvoldoende maatregelen neemt om de nodige herstellingswerken uit te voeren, dan voert het gemeentebestuur een woning onderzoek uit. In Hemiksem wordt dit onderzoek afgenomen door een technisch medewerker van IVLW Rivierenland. Hierbij wordt, op basis van de Vlaamse Wooncode, nagegaan of de woning bepaalde gebreken vertoont en waarbij een volledig verslag van het onderzoek wordt opgemaakt. Op basis van de geconstateerde strafpunten, wordt een advies geformuleerd. Dit advies kan ongeschiktheid of onbewoonbaarheid inhouden.

Het gemeentebestuur stuurt het technisch verslag en advies op aan de verhuurder. De huurder krijgt een bepaalde periode tijd krijgt om de nodige gebreken op te lossen. Daarnaast krijgen zowel de huurder als de verhuurder hoorrecht: het recht om hun kant van het verhaal te doen. Het hoorrecht wordt in Hemiksem schriftelijk uitgevoerd.

Na de beëindiging van deze periode zijn er twee mogelijkheden:

  • De eigenaar heeft de nodige werkzaamheden verricht. Wanneer controle door de gemeentelijke ambtenaar uitwijst dat alles in orde is, volgt er geen ongeschiktheid.
  • De eigenaar heeft niet de nodige werken ondernomen. Er wordt door de gemeente overgegaan tot het ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van het pand.

Met andere woorden, pas na het verstrijken van deze termijn, wordt overgegaan tot het ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren van het pand, indien onvoldoende herstellingswerken werden uitgevoerd. Dit gebeurt via een besluit van de burgemeester. In dit besluit wordt rekening gehouden met zowel de standpunten van de huurder als de verhuurder. 

Gevolgen

Voor de verhuurder

Wanneer een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard, wordt de woning opgenomen in zowel de gemeentelijke als de gewestelijke Inventaris. Dit geeft aanleiding tot een onmiddellijke gemeentelijke verkrottingsheffing van minstens 1.500 euro en kan ook aanleiding geven tot een gewestelijke heffing.

Bij een ongeschiktverklaring mag de zittende huurder in de woning blijven wonen. Indien hij echter het pand verlaat, dan mag de verhuurder het pand slechts opnieuw verhuren nadat het besluit van de burgemeester werd opgeheven. Een besluit van de burgemeester kan pas worden opgeheven nadat een onderzoek heeft uitgewezen dat het pand opnieuw voldoet aan de minimale kwaliteitseisen. Indien hij toch opnieuw overgaat toch verhuring, is de verhuurder strafrechtelijk vervolgbaar.

Bij een onbewoonbaarverklaring dient de huurder het pand tegen een vastgestelde datum te verlaten.

Voor de huurder

Ook voor de huurder heeft een besluit van de burgemeester gevolgen. Zo moet hij bij een onbewoonbaarverklaring van de woning het pand zo snel mogelijk te verlaten. Slechts uiterst zelden verkrijgt hij voorrang bij het toewijzen van een sociale woning. Onder bepaalde voorwaarden kan de huurder een beroep doen op een tussenkomst in de huurprijs als hij naar een conforme en voldoende ruime woning verhuist.

Heffing

Langdurige leegstand en verkrotting beïnvloeden de woningmarkt op een negatieve manier. Leegstand en verkrotting veroorzaken immers op korte termijn een negatief effect op een buurt: de woonkwaliteit van de omliggende woningen wordt aangetast, vooral wanneer het rijwoningen betreft, en op middellange termijn krijgt de buurt een verkommerde indruk.

Werkwijze

De gemeentelijke dienst huisvesting laat de houder van het zakelijk recht weten dat het pand geregistreerd staat op een inventaris. De houder van het zakelijk recht heeft dan 1 maand de tijd om:

  • de inventarisatie aan te vechten en
  • een vrijstelling aan te vragen

Het beroep of de aanvraag tot vrijstelling dien je, samen met de nodige bewijsstukken, in bij de gemeentelijke administratie. Zij spreken zich binnen de maand uit.

Na de beslissing van de administratie ontvangen de niet-vrijgestelde eigenaars een aanslagbiljet. Ze hebben dan 3 maanden de tijd om eventueel bezwaarschrift in te dienen bij het college van burgemeester en schepenen tegen de heffing.


Contact

Administratie Technische Dienst

Sint-Bernardusabdij 1
2620 Hemiksem

Tel: 03 288 26 62
E-mail: technischedienst@hemiksem.be

Openingsuren

Maandag:
9.00u - 12.00u
Dinsdag - woensdag:
9.00u - 12.00u, 14.00u - 16.00u
Donderdag - vrijdag:
9.00u - 12.00u
Zaterdag - zondag:
Gesloten
Deze dienst is gesloten op volgende dagen: 25/12/2019, 26/12/2019, 27/12/2019, 01/01/2020, 02/01/2020, 03/01/2020, 13/04/2020, 01/05/2020, 21/05/2020, 22/05/2020, 01/06/2020, 20/07/2020, 21/07/2020, 02/11/2020, 11/11/2020, 25/12/2020
Deze dienst is nu gesloten